El valor de referencia de Catastro (Ley 11/202 https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2021-11473) empieza a sufrir en los Tribunales sus primeros reveses. Así, no sólo existe un goteo de resoluciones judiciales estimatorias a favor de los contribuyentes, sino que incluso el Tribunal de Justicia de Andalucía ha planteado ya la posible inconstitucionalidad del impuesto, mediante Auto de 5-5-2025, por lo que, el Tribunal Constitucional deberá pronunciarse. (más detalles blog Far https://www.faralexandria.com/es/blog/valor-de-referencia)

 

Por el momento, y a expensas de lo que ocurra con la referida cuestión de inconstitucionalidad, lo cierto es que la prueba que los contribuyentes pueden aportar frente al valor de referencia es clave para lograr su corrección total o parcial, con el consiguiente ahorro fiscal en el ITP o en el ISD.

 

Hablando de la prueba, y en especial cuando ésta se practica en vía administrativa, es fundamental que el contribuyente no aporte una simple tasación o valoración del inmueble, es decir, una valoración del inmueble alternativa a la de Catastro. Sino que es conveniente que dicha prueba “hable el lenguaje de Catastro”. Es decir, analice el proceso de determinación del valor de referencia y advierta al Catastro de los errores cometidos.

 

No estamos, por tanto, ante una simple valoración contradictoria del inmueble para oponerse al Catastro. De hecho, de esta prueba no tiene por qué resultar la valoración del inmueble, sino tan sólo la acreditación de los errores que Catastro ha cometido a la hora de determinar el valor de referencia de un inmueble concreto.

 

Y es que, en definitiva, Catastro no quiere que el contribuyente le aporte una tasación de la que resulte un valor del inmueble inferior, sino que le acredite si se ha cometido o no algún error en el proceso de determinación del valor de referencia.

 

Inmuebles “en construcción”, al haberse realizado obras de rehabilitación que quedaron paralizadas

 

Ejemplo de ello es una resolución de Catastro que declaró la inexistencia de valor de referencia de un inmueble. Es decir, que el inmueble, atendiendo a sus concretas circunstancias, no debía haber tenido asignado valor de referencia de Catastro. Y que, por tanto, la asignación de tal valor fue un error.

 

En este caso, en el que se demostró el inicio de obras de rehabilitación que quedaron paralizadas tras la demolición de las cubiertas inclinadas existentes, las escaleras, y otros elementos estructurales, sin haber continuado con la reconstrucción ni haber repuesto todo lo eliminado.

 

Por tanto, a fecha de adquisición del inmueble (devengo del ITP) la estructura del mismo se encontraba en estado de construcción, con obras paralizadas tras demolición de cubiertas, acabados, instalaciones y parte de cerramientos y escaleras de comunicación entre plantas.

 

Por ello, se solicitó a Catastro la declaración de inexistencia de valor de referencia. Y ésta fue reconocida por Catastro afirmando que “Existen circunstancias que impiden la existencia del valor de referencia. Las causas son de tipo jurídico-técnico: no existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma.”

 

Inmueble en construcción y que sufrió además ocupación

 

Del mismo modo, Catastro también ha declarado la inexistencia de valor de referencia en otro supuesto similar en el que, de la prueba aportada, se acreditó que en algún momento previo a la compraventa se iniciaron trabajos para la rehabilitación del inmueble en los que se demolieron gran parte de las divisiones interiores, e incluso soleras quedando dichas obras paralizadas tras dichos trabajos de demolición y retirada de acabados e instalaciones. Además, se sospechaba que el inmueble había sufrido la ocupación ilegal porque se observa el tapiado de huecos exteriores.

 

Todo ello ha llevado a Catastro a declarar la inexistencia de valor de referencia de Catastro también en este caso. Ello, considerando que “A la vista de las alegaciones formuladas y analizada la información obrante en la base de datos, se verifica que el inmueble consta en la base de datos catastral como una vivienda con un estado de conservación normal. Sin embargo, vistas las fotografías e informes aportados, se constata que no puede tener la consideración de vivienda pues no dispone ni de los acabados, servicios ni instalaciones propias de la misma. Además, se encuentra en un mal estado de conservación. No se puede considerar el inmueble como solar, pues presenta una construcción, pero esta debe tipificarse como almacén.”

 

Otros ejemplos de prueba que habla el lenguaje de Catastro

 

Es posible también que el inmueble cuyo valor de referencia está siendo impugnado tenga poco o nada que ver con el Producto Inmobiliario Representativo (PIR) del mapa de valor en el que se encuentra localizado. Por ello, difícilmente el valor asignado a este PIR puede servir para determinar el valor de referencia de ese otro inmueble.

 

Es lo que ocurre por ejemplo en otro asunto que he planteado ante Catastro, en el que la prueba practicada permitió detectar que el inmueble litigioso presentaba una gran desproporción entre la superficie de zonas comunes respecto a la superficie construida con comunes correspondiente a cada uno de los inmuebles. Ello, en comparación con la considerada normal y habitual en el mapa de valor en el que se encontraba el inmueble. 

 

Todo ello, permite solicitar la declaración de inexistencia de valor de referencia de Catastro, al no existir coeficientes para corregir esta situación, y teniendo en cuenta que dicha desproporción afecta y condiciona notablemente el valor del inmueble.

 

En otros asuntos, se ha cuestionado también el estado de conservación de un inmueble vandalizado, oponiéndose a la consideración realizada por Catastro de que su estado de conservación era “normal”. Y es que considera Catastro que el estado de conservación “regular” implicaría defectos permanentes que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad; Es decir, que para Catastro, en tanto que los defectos son reparables, no son permanentes.

 

Por último, la aplicación de un coeficiente reductor por depreciación funcional o inadecuación, en supuesto en los que, a fecha de adquisición del inmueble, el ascensor no se podía poner en funcionamiento porque se había eliminado y dañado parte de la instalación.

 

En definitiva, en ninguno de estos casos la prueba aportada emitía una valoración del inmueble alternativa al valor de referencia, sino que se centró en detectar y advertir de los errores en la determinación de dicho valor, multiplicando así su eficacia.

 

La importancia de las tasaciones que sí otorgan un valor al inmueble

 

Todo lo anterior no resta valor a la prueba consistente en aportar al Catastro una tasación o valoración pericial alternativa. Y es que en efecto dicha prueba puede tener también mucha utilidad.

 

Ello, en primer lugar, porque de forma indirecta puede permitir a Catastro advertir los errores cometidos al asignar el valor de referencia al inmueble. Es el caso, por ejemplo, de que la descripción del inmueble contenida en el informe o en el reportaje fotográfico incluido en el mismo, evidencie la necesidad de corregir alguno de los coeficientes referidos al estado de conservación aplicados por Catastro.

 

Además, una prueba pericial que aporte una valoración alternativa del inmueble puede suponer también un argumento decisivo para acabar con el valor de referencia. Ello, cuando queda suficientemente acreditado que el valor de referencia del inmueble, en el caso concreto, supera el valor de mercado. Dicha prueba podría ser también la tasación hipotecaria solicitada para obtener el préstamo con el que se ha financiado la adquisición del inmueble.

 

En esta línea, los Tribunales ya están destacando el valor de esta prueba dirigida a probar que el valor de referencia asignado al inmueble es superior al de mercado. Ejemplo de ello es la sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla y León de 11-2-2025 (recurso 192/2023) en la que se declara que “la tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o juntamente con otros elementos probatorios - dictámenes periciales normalmente -, pueda enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado. Pese a las alegaciones de la Administración, creemos que sí debe permitirse tal posibilidad, pues de lo contrario: a) No se entendería muy bien esa limitación cuando se permite impugnar el valor de referencia; y b) tal precepto sería de dudosa constitucionalidad si hubiera que estar en todo caso al valor de referencia aun cuando se acredite que supera el valor de mercado, vulnerando el principio de capacidad económica.”

 

Fuente: Idealista news, en un excelente artículo de José Mª Salcedo

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