El Parlamento de Navarra ha aprobado hoy la tramitación por la vía de urgencia de la proposición de ley que reforma la ley de vivienda y que establece otorgar la calificación permanente de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) de alquiler con carácter retroactivo, es decir, blindar el alquiler indefinido de la VPO a cualquier promoción, incluidas las que ya tenían otorgada la calificación definitiva. Se ha aprobado a través de un procedimiento exprés sin que la norma haya pasado por el cauce habitual de ponencia ni comisión, habiéndose votado de forma directa en el pleno extraordinario de este jueves 25 de junio. Tampoco se ha sometido a Dictamen del Consejo de Navarra si bien UPN ha anunciado que va a solicitar su Dictamen y cuenta con suficientes parlamentarios para hacerlo.

 

 

 

 

Se trata de una iniciativa promovida por el PSN, EH Bildu y Contigo Zurekin, y que ha contado con 29 votos a favor y 19 en contra. Geroa Bai había manifestado sus dudas y sugerido introducir mejoras técnicas similares a las de la norma catalana, pero finalmente ha votado a favor, con una enmienda de adición sobre el plazo para ejercer el tanteo y retracto. Esta ley se ha criticado con dureza por parte del sector promotor y constructor navarro. En concreto, la Asociación de Constructores y Promotores de Navarra (ACP) ha afirmado que la modificación legislativa "no resolverá los problemas que pretende abordar y tendrá como consecuencia la desaparición de la inversión privada para la promoción de nueva vivienda protegida de alquiler".

 

“Aunque se presenta como una medida para estabilizar el parque de vivienda protegida, consideramos que tendrá el efecto contrario: impedirá la construcción de nuevas promociones de VPO de alquiler y reducirá drásticamente la capacidad de Navarra para aumentar su oferta”, ha criticado. 

 

Si entra en vigor y se cumplen las previsiones de los promotores de menos construcción de VPO en alquiler, la oferta de alquiler en Navarra se verá aún más dañada.

 

Esta reforma legal afecta a cualquier promoción de viviendas protegidas en alquiler, con independencia de que ya tengan otorgada su calificación definitiva con un plazo cierto (hasta ahora) de vencimiento, con lo que los principales afectados son promotoras navarras que tradicionalmente se han dedicado a la promoción de vivienda protegida en alquiler y que no van a poder alquilarlas en régimen libre o venderlas a futuro transcurridos los 21 años de duración del régimen de protección de viviendas calificadas en régimen de arrendamiento. 

 

Los fondos de inversión tienen muy pocas viviendas afectadas, pues la gran mayoría ya fueron descalificadas. En concreto, según datos recabados por ACP, las empresas navarras tienen 557 viviendas afectadas hasta 2030, y 773 más hasta 2054, frente a unas 67 vinculadas a fondos de inversión. La reforma terminaría perjudicando, por tanto, a quienes están sosteniendo mayoritariamente el parque de VPO en alquiler en Navarra.

 

Con esta nueva regulación pendiente de aprobación por el Parlamento foral dichas viviendas deberán mantenerse destinadas al alquiler y será de aplicación a todas las promociones de viviendas en régimen de arrendamiento y arrendamiento asequible con independencia de la fecha de su calificación definitiva. 

 

En definitiva, todas las promociones de vivienda protegida en régimen de alquiler y alquiler asequible, cuyo régimen de protección permanezca vigente a la entrada en vigor de esta ley, quedarán sometidas al régimen de duración indefinida. 

 

Inconstitucionalidad a la vista

 

Los partidos que han promovido esta reforma legal alegan, para defender la retroactividad, que la fecha de descalificación de la VPO en alquiler es una mera expectativa de derecho, no un derecho en sí, algo que, abogados como Javier Lusarreta, socio del despacho Laffer Abogados, desmienten tajantemente.

 

En apoyo a su conclusión cita el propio informe del Consell de Garantías Estatutarias de Cataluña al evaluar la norma catalana (recurrida ante el Tribunal Constitucional). La conclusión unánime del Consell no deja lugar a dudas: "El derecho afectado, pues, en la configuración que deriva de estos actos administrativos, se encuentra perfectamente delimitado y ya integrado en el patrimonio de su titular y no se trata de un derecho condicionado o pendiente de alguna eventualidad incierta, y aún menos de una mera expectativa". 

 

Cierto que ese informe salvó la constitucionalidad de la ley catalana (pendiente de recurso), pero porque incluía una limitación espacial y temporal de esa retroactividad, dado que solo afectaba a las viviendas en alquiler ubicadas en zona de mercado residencial tensionado y mientras estuviera en vigor, limitaciones que dicho informe consideró que podían justificar la excepción de la "regla general de prohibición, ocasionando la inconstitucionalidad de la norma salvo una excepcional posibilidad de justificación extraordinaria en la existencia de un interés público prevalente (STC 116/2009, de 18 de mayo, FJ 3 y 4, y 176/2011, de 8 de noviembre, FJ 5)".

 

En Navarra, no hay limitación alguna, retroactividad plena y absoluta, sin límites.

 

Desde el PSN, Ainhoa Unzu, en declaraciones al Diario de Noticias, ha explicado que “hay casos en los que el Tribunal Constitucional avala esta ley y tenemos también sentencias de otros tribunales de diversas comunidades autónomas en este mismo sentido”.  

 

Sin embargo, Javier Lusarreta asegura que, no solo ese informe del Consell de Garantías desmiente tajantemente la postura jurídica alegada, sino que los partidos detrás de esta reforma legal citan precedentes antiguos que nada tienen que ver. En concreto, una sentencia del Tribunal Constitucional de 1986 que “nada tiene que ver con el caso”, pues se refiere a un régimen transitorio de integración en un colegio profesional y otra del TSJ de País Vasco  más reciente, pero que tampoco tiene relación directa, pues allí se refería a un supuesto de descalificación a petición del propietario antes del transcurso del plazo y con carácter discrecional -según los requisitos que establecía una anterior normativa-. Añade Lusarreta: "es decir, allí no había automatismo, ni plazo consolidado, ni derecho cierto a que ocurriera. Aquí, en cambio, se trata de dejar sin efecto el plazo automático de descalificación establecido por calificaciones definitivas otorgadas y sin limitación alguna ni por supuesto, indemnización. Un supuesto paradigmático de retroactividad aparentemente inconstitucional y vulneración de la seguridad jurídica y la propiedad privada". 

 

Si entra en vigor esta ley, Lusarreta no tiene duda de que se recurrirá (muy probablemente con éxito) ante el Tribunal Constitucional y se iniciarán múltiples reclamaciones de responsabilidad patrimonial.

 

 

Fuente: Idealista News 25/6 (excelente artículo de Paloma Martinez)

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