Antes de su entrada en vigor con la Ley 11/2021, cada Comunidad Autónoma aplicaba sus propios criterios para determinar el llamado “valor real”. El resultado: diferencias significativas y una alta litigiosidad. El nuevo modelo buscaba resolver ese problema sustituyendo ese concepto por uno más homogéneo: el valor de mercado, estimado a través del valor de referencia catastral.

 

El sistema de construcción del valor de referencia se apoya en datos agregados del mercado inmobiliario, facilitados por notarios y registradores, y en modelos estadísticos de valoración colectiva. A partir de ahí, se definen:

 

– Módulos de valor, construidos con datos de mercado.

– Zonas homogéneas, que ponderan la localización.

 

El objetivo es claro: estandarizar y aproximar el valor de los inmuebles a la realidad del mercado.

 

Pero esa estandarización tiene un límite.

 

El punto de fricción: la realidad del inmueble:

 

En la práctica, el valor de referencia actúa como una presunción a favor de la Administración. Si el contribuyente declara un valor inferior, debe demostrar que ese es el valor real de mercado.

 

Aquí surge la tensión: el modelo es masivo y generalista, mientras que cada inmueble es único.

 

Factores como el estado de conservación, las calidades, las reformas necesarias o características singulares quedan fuera del cálculo. Y eso genera discrepancias.

 

Un punto de inflexión: La STC 13/2026  https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2026-6480

 

Esta tensión llegó a los tribunales. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía cuestionó si este sistema vulneraba el principio de capacidad económica, al poder obligar a tributar por valores alejados de la realidad.

 

El propio tribunal señalaba un problema de fondo: un método basado en datos agregados puede ignorar elementos clave del inmueble y producir resultados poco representativos.

 

El debate culminó con la Sentencia del Tribunal Constitucional 13/2026, de 12 de febrero, que avala el modelo.

 

El mensaje es claro:

 

• El valor de referencia es un método válido y razonable.
• Existe una conexión suficiente entre el valor estimado y la capacidad económica gravada.
• Se justifica por razones de eficiencia, seguridad jurídica y lucha contra el fraude.
• Pero el Tribunal introduce un matiz decisivo.

 

Qué puede hacer el contribuyente 

 

El valor de referencia de los inmuebles es un sistema abierto, no es inamovible.

 

El propio Tribunal Constitucional subraya que:

– Puede ser impugnado sin limitación de prueba.

– Es posible corregirlo si se demuestra que no refleja el valor de mercado.

 

Este punto cambia el enfoque. El debate ya no es si el sistema es válido, sino cómo se aplica en cada caso concreto

 

La prueba pericial: De opción a elemento clave

Cuando el valor de referencia se aleja del mercado —algo más frecuente de lo que parece—, la clave está en la prueba. Una valoración pericial rigurosa permite:

 

a. Determinar el valor real del inmueble.

b. Identificar diferencias relevantes respecto al valor de referencia.

c. Fundamentar impugnaciones

d. Reducir o anular liquidaciones indebidas.

 

El criterio del Tribunal Supremo: mucha más exigencia técnica

 

El Tribunal Supremo ha reforzado esta línea en sentencias recientes (como la STS 813/2025 y la STS 1147/2025), estableciendo un estándar claro:

 

https://vlex.es/vid/1085688248   y     https://vlex.es/vid/1092147717

 

Una valoración pericial exige inspección completa del inmueble, interior y exterior.

 

No basta con aproximaciones externas ni con presunciones. La valoración debe apoyarse en un análisis directo y técnico del activo.

Este criterio eleva el nivel de exigencia y refuerza las garantías del contribuyente.

 

Qué cambia a partir de ahora

 

El valor de referencia de los inmuebles seguirá siendo la base del sistema. Eso no está en discusión.

 

Pero tampoco lo está esto: no siempre refleja la realidad del mercado.

 

Hoy el contexto es más claro:

 

– La Administración mantiene la presunción de validez.

– Los tribunales exigen mayor rigor técnico.

– El contribuyente cuenta con herramientas reales para defender su posición.

 

El valor de referencia no es el final del camino. Es el punto de partida.

 

La diferencia estará en cómo se analiza cada inmueble. En cómo se traduce la complejidad en valor real. Y en la capacidad de aportar evidencia técnica sólida.

 

Porque ver el valor con claridad no es estimarlo. Es entenderlo en profundidad.

 

Fuente Tinsa by Accumin (excelente artículo de Francisco Socorro del Castillo 27-3-2026) y elaboración propia

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