LAS DUDAS DEL FUTURO REAL DECRETO DE GESTIÓN DEL RIESGO DE INUNDACIÓN
El Real Decreto sobre gestión del riesgo de inundación tiene previsto endurecer las restricciones urbanísticas en zonas inundables de toda España
La norma, impulsada para adaptar la normativa hídrica tras los recientes episodios meteorológicos extremos, como la DANA, prohíbe nuevos usos residenciales, veta los garajes y sótanos en toda área inundable y obliga a los ayuntamientos a adaptar su planeamiento en un plazo de cinco años.
Las inundaciones ya no pueden considerarse un riesgo excepcional y el urbanismo debe evitar aumentar la exposición de población, viviendas e infraestructuras en las zonas más peligrosas.
Debe valorarse positivamente que la norma exija integrar la cartografía de riesgo en el planeamiento municipal y que establezca deberes de información para compradores y propietarios. Pero debe aplicarse con cartografía rigurosa, planificación actualizada, proporcionalidad y un régimen claro para situaciones ya consolidadas.
¿Las casas ya construidas en zona inundable quedan fuera de la ley?
No de forma automática. El Decreto no establece ninguna orden general de derribo ni de desalojo. Su lógica respecto al parque existente es la de adaptarse a las circunstancias, es decir, los municipios deberán identificar edificios vulnerables y prever medidas concretas, como el sellado de huecos, la impermeabilización de fachadas, la protección de instalaciones eléctricas o la habilitación de rutas de evacuación.
Recordemos que en la Dana de octubre de 2024 si muchas de las viviendas afectadas hubiesen dispuesto de medidas constructivas como una escalera de acceso a la azotea desde la planta baja, se habrían salvado vidas de personas que quedaron atrapadas. Solo en áreas de riesgo estructural muy alto, donde la adaptación sea insuficiente, podría considerarse la reubicación o expropiación preventiva, aunque ese régimen no está desarrollado de forma completa por el proyecto.
¿Qué pasa con los garajes en sótano?
El Decreto prohíbe los garajes subterráneos y cualquier edificación bajo rasante en toda zona inundable, tanto para nuevas construcciones como para obras de reforma o sustitución que activen el nuevo régimen. La medida se justifica por el riesgo letal que suponen los espacios subterráneos en una inundación rápida -de nuevo, la DANA de Valencia es el ejemplo más doloroso-.
Los garajes ya existentes no están obligados a cerrarse por sí solos, pero deberán incorporar protocolos de aviso, barreras temporales, protección eléctrica y prohibición de acceso durante emergencias. El problema para los promotores es que la prohibición choca frontalmente con las ordenanzas municipales que imponen un número mínimo de plazas de aparcamiento, lo que deja al sector "atrapado entre dos normas contrarias", en palabras de ASPRIMA.
¿Qué es la zona de flujo preferente y cómo sé si mi inmueble está dentro?
Es la franja por la que se concentra preferentemente el agua durante una avenida significativa -la asociada a una probabilidad anual del 1%, equivalente al llamado periodo de retorno de 100 años- y donde pueden producirse daños graves a personas y bienes. No es lo mismo que la zona inundable general, que responde a un escenario de baja probabilidad (periodo de retorno de 500 años) y está sujeta a restricciones menores.
En la zona de flujo preferente las limitaciones que prevé el decreto son máximas: el suelo rural debe mantenerse como rural y queda prohibida la nueva vivienda incluso en suelo ya urbanizado. Para saber si un inmueble está dentro, recomendamos consultar el visor SNCZI del Ministerio para la Transición Ecológica, pedir información urbanística al ayuntamiento y, en caso de duda, encargar un informe técnico que cruce cartografía, planeamiento y situación concreta de la parcela. Los compradores pueden además consultar el Registro de la Propiedad, ya que desde 2016 existe la obligación de hacer constar la afección por inundación en la inscripción de la finca.
Al comprar o vender una vivienda en zona inundable, ¿qué hay que declarar?
El anteproyecto del futuro Decreto refuerza un deber de transparencia que ya existía desde 2016 pero que ahora adquiere mayor peso. En toda transmisión de finca o derecho real deberá declararse si el inmueble está en zona de flujo preferente o en zona inundable, y esa circunstancia deberá constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad.
Sin esa declaración -y, cuando corresponda, sin la nota registral- no podrá practicarse la inscripción de la transmisión. Sin embargo, la medida exige que la cartografía sea accesible, comprensible, actualizada y técnicamente contrastable porque la publicidad registral no sustituye la obligación de las administraciones de ofrecer información clara sobre el riesgo y las medidas de autoprotección.
¿Bajará el valor de los inmuebles en zonas inundables y habrá indemnización?
Es razonable prever que la inclusión en cartografía oficial de riesgo, especialmente si limita la edificabilidad o condiciona obras, afecte al valor de mercado. Sin embargo, una caída de valor no genera automáticamente el derecho a ser indemnizado.
Se debe distinguir entre expectativas urbanísticas -que en principio no están protegidas como derechos patrimoniales- y facultades o aprovechamientos ya consolidados. La indemnización procedería cuando la limitación recaiga de manera singular sobre una propiedad o construcción, exceda de los deberes generales y no pueda distribuirse equitativamente, según expuso la profesora del Departamento de Urbanismo de la Universidad Politécnica de Valencia (UPV) y Directora del Centro de Investigación de Acuicultura y Medio Ambiente (ACUMA) Dña. María Jesús Romero en un artículo académico sobre vinculaciones singulares derivadas de la cartografía de riesgo hídrico. El Decreto alude a la cuestión transitoria, pero no articula un régimen completo de compensación.
Los Ayuntamientos tienen 5 años para adaptarse. ¿Qué ocurrirá mientras tanto con las licencias en tramitación?
El plazo de adaptación no es una moratoria. Las limitaciones materiales del decreto se aplican desde el día siguiente a su publicación en el BOE, y los ayuntamientos deben tramitar las licencias respetando tanto el planeamiento vigente como la cartografía oficial y los informes hidráulicos preceptivos.
El régimen transitorio protege algunos supuestos -planeamiento suficientemente avanzado, autorizaciones de cuenca concedidas, suelo urbanizado con licencia o título habilitante-, pero Dña. María Jesús Romero identifica lagunas relevantes: solicitudes de licencia presentadas y aún no resueltas, proyectos de reparcelación en curso, urbanizaciones en distintas fases. "La norma no ofrece una respuesta expresa y uniforme para cada supuesto", señala, y advierte de que esa imprecisión "debería aclararse antes de aprobar la norma para evitar litigios".
¿Qué obligaciones concretas tendrán los Ayuntamientos?
La profesora de derecho urbanístico señala que, si se aprueba y convalida el Real Decreto, las entidades municipales tendrán un papel mucho más activo puesto que deberán incorporar la cartografía de peligrosidad y riesgo y las limitaciones de uso a su planeamiento y gestión urbanística, a lo que los expertos venían reivindicando. "Los municipios situados en Áreas de Riesgo Potencial Significativo de Inundación (las ARPSI), deberán aprobar programas municipales de adaptación: identificar zonas y edificios vulnerables, analizar población y actividades expuestas, priorizar medidas, implantar alertas tempranas y coordinarse con protección civil y organismos de cuenca".
Y recuerda que, en el caso concreto de la Comunidad Valenciana, esta exigencia enlaza con la trayectoria del PATRICOVA, https://mediambient.gva.es/va/web/planificacion-territorial-e-infraestructura-verde/cartografia-del-patricova que ya obligaba a tratar el riesgo de inundación como condicionante territorial y urbanístico. "La diferencia es que el proyecto estatal refuerza ahora los efectos de esa integración: concede cinco años para adaptar los planes y prevé que, si no se incorpora la cartografía y las limitaciones, el informe del organismo de cuenca sea desfavorable para los actos de desarrollo del planeamiento", apostilla.
¿Pueden seguir operando con normalidad los locales en zonas comerciales?
Los locales ya existentes pueden seguir operando, salvo que concurran medidas específicas derivadas de licencias, seguridad, protección civil o normativa sectorial. El proyecto no establece un cierre automático de actividades comerciales por el mero hecho de estar en zona inundable. Lo que exige es reducir la vulnerabilidad y preparar la respuesta ante emergencias.
En el caso de actividades nuevas o para obras de ampliación, cambio de uso o reconstrucción, el régimen "será más exigente". En zona de flujo preferente se prohíben, entre otros, nuevas grandes superficies comerciales donde puedan producirse grandes concentraciones de personas. En el resto de la zona inundable, el proyecto no prohíbe todo comercio, pero obliga a diseñar la actuación conforme al riesgo, excluye sótanos y garajes bajo rasante y exige medidas de protección civil y adaptación.
Si se trata de una instalación que maneja sustancias peligrosas o contaminantes, las restricciones son mayores, explica la profesora. "La clave será diferenciar entre actividad existente, nueva implantación, cambio de uso, rehabilitación y ampliación; y entre ZFP, resto de zona inundable y zona de policía", añade.
¿En municipios con mucho terreno inundable el decreto significa que ya no se podrá construir casi nada?
No cabe una respuesta tan tajante, pero sí implica que el modelo de crecimiento debe cambiar. María Jesús Romero distingue dos regímenes muy distintos según la zona. En la zona de flujo preferente la regla es prohibitiva, el suelo rural debe mantenerse como rural y no se permiten nuevos usos residenciales ni siquiera sobre suelo ya urbanizado con servicios. "No existirá nueva vivienda en ZFP", resume la catedrática. Fuera de ella, en el resto de suelo inundable ya urbanizado, sí cabrán nuevas construcciones, pero con condiciones estrictas: las viviendas deberán situarse al menos un metro por encima de la cota de inundación de referencia, queda prohibido el bajo rasante y se exigen medidas de adaptación y protección civil.
Estas restricciones son coherentes con el objetivo de no aumentar la exposición donde el peligro es mayor y construir de forma segura donde el riesgo pueda reducirse o minimizarse, aunque el riesgo cero no existe. Recordemos que la Comunidad Valenciana lleva años aplicando una lógica similar a través del PATRICOVA, que gradúa el peligro en seis niveles y orienta los usos hacia las zonas compatibles en vez de responder sólo parcela a parcela cuando llega una licencia. Esa experiencia demuestra que la restricción no paraliza el desarrollo, sino que lo reorienta hacia donde el riesgo es asumible.
Para saber más, desde el Far d'Alexandria, les sugerimos consultar los siguientes links:
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-15458
https://www.chcantabrico.es/gestion-cuencas/inundabilidad/evaluacion-gestion-riesgos-inundacion
Fuente: Excelente entrevista a Dña. María Jesús Romero, en un artículo firmado por Miguel Ángel Alfonso en Idealista News (15/10/2026) y elaboración propia