El Consejo de Ministros ha aprobado (rueda de prensa íntegra de los acuerdos del Consejo de Ministros del 29/9/2026) este martes dos reales decretos ley en materia de vivienda tras la presión social provocada por el desahucio de la semana pasada en Madrid.

 

El llamado ‘decreto Maricarmen’ se ha troceado finalmente en dos textos diferentes, en un intento por parte del Gobierno de conseguir su convalidación en el Congreso, tras la negociación in extremis con las distintas fuerzas políticas.

 

Las medidas. Los dos reales decretos ley establecen la ampliación hasta 2030 de la protección ante los desahucios, la regulación del alquiler de temporada, cambios en la fiscalidad y la prórroga de dos años de los alquileres.

 

• Ningún texto recoge la expropiación de la casa de Maricarmen, una exigencia inicial de Sumar al PSOE. Desde la formación magenta, indicaban que expropiar el inmueble sería “un mensaje para el resto de actores económicos”.

 

Importante. Los decretos ley están en vigor desde su publicación en el BOE y, por norma general, tienen que ser convalidados en el Congreso en 30 días como máximo. Aunque, en este caso concreto, se votarán este viernes en un pleno extraordinario en la Cámara Baja.

• Uno de los reales decretos ley, el que incluye un mayor número de medidas, se ha publicado este 30 de septiembre en el BOE, por lo que su entrada en vigor es este 1 de octubre. 
• El segundo de los textos está previsto que se publique este jueves. Para saber más antes de su publicación, desde el Far d'Alexandria les mostramos el texto aprobado por el Consejo de Ministros que el Mº de la Presidencia, Justicia y relación con las Cortes a remitido al Congreso de los Diputados:

 https://estaticos-cdn.prensaiberica.es/epi/public/content/file/original/2026/0930/08/segundo-real-decreto-ley-vivienda.pdf

 

Medidas del 1er.Real Decreto-Ley 26/2026:

 

Estos son los puntos clave del real decreto ley en materia de vivienda, denominado ya como ‘Decreto Maricarmen’, según ha explicado Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, y que se ha publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (*):

 

Desahucios. Se suspenderán los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando no haya una alternativa habitacional y cuando la vivienda sea titularidad de “un fondo buitre”.

• Se prevén compensaciones o que la Administración Pública busque la alternativa habitacional cuando los demandantes no se encuentren incluidos en el grupo de “los fondos buitres” y sean personas físicas o jurídicas que se dediquen “al alquiler asequible”.

 

Fondos de inversión. Se “paralizará” la compra especulativa de viviendas por parte de los denominados ‘fondos buitre’ hasta 2028. El texto define estos fondos como entidades cuyo objeto social sea inmobiliario y de adquirir viviendas a título gratuito o por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado. Se pretende limitar el uso de la vivienda como activo de inversión y como “un bien social”.

 

Alquiler de temporada y de habitaciones. Se fija explícitamente que todo contrato de temporada que carezca de causa expresa y acreditada se convierta automáticamente en contrato de residencia habitual. Además, la suma de las rentas de alquiler por habitaciones no podrá superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa y deberá respetar los límites de precios en zonas tensionadas. También, se llevará a cabo una modificación fiscal sobre los pisos turísticos mediante la aplicación del 10% de IVA

 

Fiscalidad. Además del 10% de IVA para los pisos turísticos, la norma autoriza a los ayuntamientos a fijar un recargo en el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% para viviendas turísticas y viviendas vacías en zonas de mercado tensionado. También fija un gravamen del 25% a la Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) sobre beneficios no distribuidos si no se orientan al alquiler asequible.

 

Bonificaciones para inquilinos. La norma contempla bonificaciones fiscales para los inquilinos por tramos en función de sus ingresos anuales:

 

• La deducción para inquilinos es del 10% de las cantidades satisfechas, con una base máxima de 11.630 euros cuando la base imponible no exceda de 23.007,20 euros; entre esa cifra y 33.007,20 euros, la base máxima se reduce en el resultado de multiplicar por 1,163 la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 euros. Se ajusta la cuota líquida estatal y el orden de aplicación de otras deducciones.

 

Bonificaciones para propietarios. El texto contempla rebajas en su IRPF si reduce la renta inicial de su inquilino más de un 5% respecto al contrato anterior o si alquila el inmueble a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas. En estos casos, el arrendatario podría obtener bonificaciones fiscales netas de entre el 85% y el 100%.

 

Se incluirán bonificaciones fiscales a los propietarios para rentas de hasta 33.000 euros (pero graduadas). También habrá para los inquilinos, en concreto para las personas con ingresos inferiores a 33.000 euros.

 

Construcción de vivienda protegida. La norma rebajará el IVA a uno “súper reducido” del 4% para la construcción de viviendas protegidas con calificación permanente. Se prevé acompañar esta regulación del mercado con un incremento de la oferta de vivienda asequible.

 

Contratos de alquiler. Se incluye la prórroga automática (previa solicitud del inquilino) de dos años de los contratos de alquiler en vigor que finalizan antes del 31 de diciembre de 2028. Se plantea proteger a los inquilinos que viven en comunidades autónomas en las que no se aplica la regulación de las zonas tensionadas y evitar subidas consideradas abusivas.

 

Ayudas para la compra de la primera vivienda. Dirigidas a personas que quieren acceder a una vivienda en propiedad pero no disponen del ahorro suficiente para afrontar la adquisición a través del programa público de financiación “Tu Casa”.

 

• Este mecanismo concederá préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, con un periodo de carencia hasta finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrán de un plazo de 10 años para su reintegro y con un tipo de interés del 0%.

 

Blindar el parque estatal de vivienda. Se impedirá que los inmuebles financiados con recursos públicos puedan terminar posteriormente en el mercado especulativo. La intención es garantizar que estas viviendas mantengan su finalidad residencial. El texto consolida la entidad estatal de vivienda y el programa Casa 47 para gestionar el parque público, incluyendo en este caso a los inmuebles provenientes de la SAREB.

 

El segundo Real Decreto-Ley que será el 27/2026 que se denominará para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamientos de vivienda habitual, adoptará: 

 

Más allá de la prórroga de los contratos hasta 2028 que incluye el texto del ‘decreto Maricarmen’, el segundo real decreto ley establece la renovación automática de los contratos del alquiler de vivienda habitual, una petición de Sumar para sentarse en el Consejo de Ministros de este martes.

 

¿Pueden caer las medidas? Los decretos ley están en vigor desde su publicación en el BOE. Según la normativa, tienen que ser convalidados en el Congreso en 30 días como máximo. En este caso, se han acelerado los plazos y se votarán este viernes en un pleno extraordinario en la Cámara Baja.

 

• Para convalidar un real decreto ley es necesario que su votación se apruebe por mayoría simple (es decir, más síes que noes) y para eso será necesario que los socios de investidura apoyen los textos para que estos puedan salir adelante.

Volver al Blog