Una finca rústica es una parcela en suelo no urbanizable que su destino mayoritario es la explotación agrícola, ganadera o agroforestal. y que en ella sólo se contemplan construcciones destinadas a dichos fines, con la conclusión de que no se puede construir una casa para uso residencial, al no contar con las infraestructuras y servicios necesarios.

Entonces, las preguntas clave son: ¿Es legal una casa en una finca rústica?, ¿Qué actividades puedo desarrollar en ella? ¿Puedo vivir si realizo estas actividades en una finca rústica? ¿Puedo construir una vivienda nueva o rehabilitar la existente? ¿Puedo colocar una tiny house?. Vamos a intentar poner luz a estas cuestiones.

¿Es legal una casa en una finca rústica? ¿Puedo rehabilitar la construcción existente?

No siempre es legal construir una vivienda en suelo urbanizable. Sin embargo, si la finca rústica cuenta con una casa preexistente inscrita en el Registro de la Propiedad con una antigüedad de más de 40 años, sí que es legal residir en ella. Además, se podrán realizar obras de mejora y rehabilitación integral (normalmente conservando la volumetría y a veces reduciéndose la misma, es decir que no alteren altura, superficie y estructura de la casa)

Dependiendo del estado, si están en ruinas o si incumple algunos parámetros de la normativa de la zona. el Ayuntamiento concederá o no la licencia. Recomendamos qué, antes de comprar una finca rústica es aconsejable comprobar la viabilidad del proyecto.

Deberemos tener muy en cuenta la legislación autonómica (que no es igual en todas las CC.AA), las ordenanzas municipales, el plan de urbanismo, el catálogo de fincas municipal y la legislación sectorial.

¿Qué actividades relacionadas con la naturaleza puedo desarrollar?

Cómo ya comentamos, como norma general, en estas parcelas puede existir alguna protección y en consecuencia no se puede construir, salvo las edificaciones que tengan cómo objetivo actividades relacionadas con la naturaleza y el sector primario/servicios. Algunos de los usos que puede tener una finca rústica son:

-  Actividades agrícolas, ganaderas y agroforestales

-  Actividades científicas, de investigación y conocimiento

-  Actividades culturales y de ocio 

-  Actividades de formación (talleres artesanales, seminarios/talleres...)

- Turismo rural (albergues, hoteles, camping...)

- Ecoturismo

- Actividades gastronómicas

- Coworkings rurales (sinergia entre artesanos, recuperación de oficios, nómadas digitales...)

Recordemos que deben estar autorizadas por el plan de urbanismo y requieren de comunicación y autorización (licencia)

¿Puedo vivir en la finca si realizo las citadas actividades?

En muchos casos nos encontraremos que construir una casa en una finca rústica está prohibido y es sancionable (con multas coercitivas y de elevado importe), por ello debemos asegurarnos con anterioridad, pero existen unos escenarios en los que sí se puede, aunque del Ayuntamiento donde esté ubicada la finca. Por ejemplo:

- Construir una edificación nueva que esté relacionada con la explotación de la finca, una casa de aperos. Dicha explotación deberá ser preexistente a la construcción y deberá suponer más del 50% de los ingresos del propietario durante los últimos 3 años.

- Algunos Ayuntamientos permiten construir una casa si la finca rústica en explotación o en la que se desarrolla una actividad relacionada con la naturaleza está muy lejos de la 1ª residencia del propietario.

- Algunas fincas pueden obtener licencia para construir un hotel en una construcción ya existente (si así lo autoriza el Plan de Urbanismo) y el propietario podría vivir en él. Para que esto sea posible, el hotel, debe ser impulsor del cuidado e integración en el paisaje, sostenible y no provocar impacto medioambiental. Es normal que se requiera que la parcela disponga de una superficie de 10.000 m2. Si se pretende construir un camping (puede variar la normativa en cada CCAA.) la parcela deberá disponer de 5.000 m2 de superficie y estar ligado a la preservación del entorno y del medioambiente.

¿Puedo colocar una Tiny House o una casa prefabricada?

Antes de nada, debemos saber que se debe pedir autorización al Ayuntamiento, teniendo presente que en terreno urbanizable es necesario licencia de obras.

Dicho esto, este sistema de construcción alternativo que nos acerca a un futuro más sostenible, en contacto con la naturaleza, más consciente y humano es un bien mueble (no inmueble) y se mueve en un vacío legal que permite vivir en una finca rústica, siempre que no se precisen de ningún tipo de obra ni cimentación, por ello deben ser autosuficientes, ya que los terrenos no urbanizables no poseen las infraestructuras necesarias para vivir...la clave es que no modifiquen el terreno y sean móviles.

Fuente: Elaboración propia e Idealista News

Debido al interés que ha despertado este artículo, analizaremos una por una la normativa de cada CC.AA. (tamaño mínimo de la finca, actividades autorizables, tipologías)

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