ENTRA EN VIGOR EL REAL DECRETO-LEY DE LA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DEL ALQUILER
Ya están en vigor los decretos que aprobó el Consejo de Ministros el pasado viernes. Sin embargo, ambos textos deben ser convalidados en el Congreso de los Diputados
Ya están en vigor los decretos que aprobó el Consejo de Ministros el pasado viernes. Sin embargo, ambos textos deben ser convalidados en el Congreso de los Diputados para que mantengan sus efectos jurídicos.
El sábado, 21 de marzo, se publicaron en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto-ley 7/2026, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio; y que incluye medidas como la rebaja del IVA al 10% de carburantes, luz y gas; y el Real Decreto-ley 8/2026 de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Irán, cuyas dos medidas estrella son el tope del 2% en la actualización de los alquileres y la prórroga de dos años de los contratos de arrendamiento que venzan antes del 31 de diciembre de 2027.
La vivienda fue el principal punto de conflicto entre los socios del Ejecutivo en la reunión del Consejo de Ministros y también con los habituales socios del Gobierno del ala izquierda parlamentaria, que exigían medidas para proteger a los inquilinos de las consecuencias del conflicto en Oriente Medio.
Para resolver los desencuentros, el Consejo de Ministros aprobó dos decretos independientes, uno centrado principalmente en medidas fiscales y, el otro, en vivienda.
En el caso de prórroga de los contratos de alquiler, la duración será de dos años y se podrá aplicar a aquellos contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027 o que finalice el periodo de prórroga tácita.
Según el decreto publicado en el BOE, la prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales debe ser solicitada por el arrendatario. "Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 [de la LAU], la necesidad de ocupar la vivienda". https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
La prórroga no será de aplicación "cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente". Según Consumo, la medida beneficia a más de un millón de contratos y a más de dos millones de personas.
En lo que respecta a los topes de la actualización de los alquileres, el decreto establece un límite del 2%, medida que habían estado negociando PSOE y Sumar en los últimos días y que se aplicará a los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (26 de mayo de 2023) https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203 con el objetivo de blindar a los inquilinos de la subida del IPC.
Ese tope extraordinario del 2%, que también se aplicará hasta finales de 2027, será de obligatorio cumplimiento si el arrendador es un gran tenedor, mientras que si es un pequeño propietario, "el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 2%".
Estas limitaciones ya estuvieron en vigor en 2022 y 2023, en plena guerra de Ucrania, mientras que en 2024 el límite ascendió al 3%. Desde entonces, se aplican dos índices para la renovación anual de los contratos de alquiler, en función de la fecha de la firma del contrato. Si es anterior a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, 26 de mayo de 2023, la actualización anual se regirá por el IPC, de forma general, o lo que conste en dicho contrato. Si, por el contrario, se firmó tras esa fecha, se aplicará el nuevo Índice de Referencia de Alquileres (IRAV)
que publica el INE todos los meses y que cerró febrero en el 2,16%, mientras que el IPC definitivo alcanzó una tasa del 2,3%
El texto debe votarse en un plazo máximo de 30 días en el Congreso de los Diputados, como dicta la Constitución Española en su art.86, para su convalidación o derogación. De momento, el Gobierno no tiene atados los apoyos parlamentarios suficientes como para que la Cámara Baja apruebe el texto, por lo que en un plazo máximo de un mes podría perder todos sus efectos jurídicos a partir de entonces. Todo apunta a que el PP, Vox y Junts votarán en contra del Decreto, y el PNV no ha confirmado su voto a favor.