NUEVAS TENDENCIAS, NUEVAS FÓRMULAS Y NUEVOS TÉRMINOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO

La actual situación de incertidumbre, con los elevados tipos de interés para contener la inflación, el endeudamiento público desbocado y la falta de coherencia política, agrava y mucho el acceso a la vivienda, al crédito y al ahorro

El sector residencial y todo el mercado inmobiliario se encuentra en un momento de transición. La actual situación de incertidumbre, con los elevados tipos de interés para contener la inflación, el endeudamiento público desbocado y la falta de coherencia política, agrava y mucho el acceso a la vivienda, al crédito y al ahorro.

 

Este alineamiento de situaciones, abre la puerta (el tiempo dirá, si buenas o malas) a nuevas tendencias, el sector residencial está experimentando una gran transformación. Las nuevas generaciones están modificando sus relaciones con la propiedad de la vivienda (muchas veces por necesidad) y aceleran la consolidación de nuevas fórmulas, que no siempre son conocidas, y que van asociadas a unos nuevos términos, que vamos a intentar definir.

 

La gran demanda (déficit) en el mercado del alquiler es el impulso para que las promociones inmobiliarias pongan en el punto de mira en estas nuevas fórmulas inmobiliarias que se han convertido en un "boom", donde claramente prima la rentabilidad y cabe preguntarse si se trata de un modelo coyuntural o estructural.

Pretenden ser (o así se les enfoca) nuevos modelos de propiedad o posesión compartida, innovadores enfoques que pueden representar una posible "solución" para el descenso de las compraventas, ya que brindan la posibilidad de adaptar la experiencia inmobiliaria a las "cambiantes" necesidades de las personas (jóvenes, parejas y personas en la 3ª edad)

 

En todos los casos, se busca una relación entre lo privado y lo común, con la idea genérica de compartir servicios. 

 

He aquí una muestra del nuevo "léxico":

 

Multipropiedad: Aunque ya fue tendencia en los años 90, ha vuelto a considerarse como opción de compra, especialmente en la adquisición de segundas residencias. Se trata de un régimen de vivienda en el que el inmueble es adquirido por varias personas a la vez y, a través de un acuerdo previo, los copropietarios se turnan para disponer de la vivienda en un tiempo determinado. Este acuerdo define la cantidad de dinero a pagar a cada comprador, que será proporcional a su tiempo de permanencia en el inmueble, pudiendo así disfrutar de todos los servicios e instalaciones disponibles (mobiliario, piscina/spa, gimnasio...). Entre sus características principales se destaca que el comprador no tendrá derecho a la propiedad del inmueble, sino el derecho de aprovechamiento de este, y su principal ventaja es el precio que es más económico.

 

Flex Living: Este innovador concepto hace referencia a las nuevas viviendas  que se adaptan completamente a las necesidades del usuario (se dice "flexible y accesible"), permitiendo utilizar y transformar el espacio según lo requiera en cualquier momento. Para ello, estas viviendas se diseñan con estructura modular para facilitar la transformación de sus espacios. Están normalmente dotadas de "amenities" (zonas BBQ, de ocio, terrazas...), haciendo hincapié en la sostenibilidad, la digitalización y el alto sentido de comunidad (es el nuevo paradigma). En paralelo a esta modalidad  en suelo residencial urbano, podemos encontrar especializaciones como el Corporate living (en suelos comerciales) o el  Vacation living (en zonas costeras y rurales).

 

Build to Rent: Realmente es una herramienta de inversión inmobiliaria que consiste en la construcción de nuevas viviendas con el único objetivo de alquilarlas. Se plantea como una fórmula para "facilitar" el acceso a la vivienda a aquellas personas que tienen más dificultades para comprar. Cabe destacar que se deben estudiar todas las dificultades urbanísticas, jurídicas y operativas antes de la puesta en marcha de este tipo de proyectos y diferenciar entre promociones en venta y los proyectos BTR que presentan desafíos técnicos en la construcción, gestión y comercialización. Los promotores buscan en esta fórmula incentivos fiscales, seguridad jurídica en los planeamientos urbanísticos y entrada de la vivienda residencial en suelo dotacional.

 

Coliving: Normalmente impulsado por fondos de inversión u otras fórmulas promotoras, ofrece una vivienda de alquiler de carácter temporal, por lo general de reducidas dimensiones (se acerca al Flex living, incluso al alquiler de habitaciones -no deja de ser una solución habitacional temporal-), edificios/complejos con camas repartidas entre estudios con cocina o kitchenette, donde muchos permiten la ocupación doble. Dentro de este concepto, los "huéspedes" pueden acceder a una amplia variedad de zonas comunes, entre las que destacan piscina con terraza en la azotea, sala de juegos, gimnasio, sala de cine y multimedia y actividades/talleres, coworking, biblioteca, cocinas comunitarias, parkings (eso sí, con plazas enchufables)...además de un área de recepción con servicio 24/7, video seguridad 24 horas, servicio de mantenimiento y con un servicio "todo incluido" de luz, agua, wifi y limpieza (les suena, a apartamento turístico ?? o residencias de estudiantes ??). En muchos casos permite recuperar y reconvertir inmuebles en desuso, en clara depreciación funcional y económica.

 

Cohousing:  Este tipo de viviendas colaborativas ("autopromoción" o modelo cooperativo), se están consolidando como alternativa al alquiler o compra de viviendas a título individual, concebidas como vivienda estable, si bien la propiedad siempre es de la cooperativa. En esta modalidad, un grupo de personas, a menudo familias, adultos mayores o individuos con intereses similares, deciden "unirse" para compartir una comunidad residencial de manera intencionada y participativa. Su característica principal es que cada miembro o familia tiene su vivienda privada (casa o apartamento), con todas las comodidades y servicios, sin embargo también comparten espacios comunes que suelen incluir una casa social/comunitaria, donde los miembros pueden reunirse para actividades sociales, comidas compartidas o reuniones, lavandería, así como áreas al aire libre, jardines, huertos, zonas de juego y estudio...es imprescindible poner en sintonía aspectos relacionados con la convivencia, con los cuidados, la toma de decisiones (estatutos y régimen interior) y el apoyo mutuo. Es muy diferente a vivir desde la individualidad, hay que dedicar tiempo para construir lo común, no vivirlo como una carga. Debemos destacar, que en varios proyectos, se prevén soluciones comunitarias, desde la compras conjuntas (economía de escala) hasta hacer frente a problemas económicos particulares, se entiende que cualquiera puede tener un problema, pero sabe que ahí hay una comunidad que te puede ayudar durante un tiempo, mientras demuestres voluntad de solucionar el problema, es lo que llamamos resiliencia. Con esta filosofía se dispone de un fondo de asistencia o contingencia.

 

Senior Living: Modalidad de propiedad inmobiliaria (se acerca al cohousing) especialmente diseñada para aquellas personas mayores independientes o que requieran de asistencia (contemplan diferentes grados de dependencia) y que apartándose de las residencias geriátricas tradicionales dentro de las grandes ciudades, se establecen en pequeñas localidades cerca de la gran urbe, y que desean envejecer en solidaridad, entre amigos y, en caso necesario, poder ser atendidos por ellos y el personal especializado que ellos eligieran.

Pongamos como ejemplo un proyecto ya en marcha desde 2013 en una localidad madrileña. Se trata de 54 viviendas de 50 m2 con capacidad para una o dos personas, que actualmente ocupan 80 personas con un rango de edad entre 63 y 90 años. Cuenta con 12.000 m2 donde hay jardines y huerta, aulas de costura, arte y manualidades, gimnasio adaptado y biblioteca. Se benefician de servicios comunitarios como peluquería o cuidados estéticos, lavandería y limpieza semanal de los apartamentos y comedor.

Tienen plena libertad de movimiento, sin horarios ni restricciones, más allá de normas básicas de convivencia. Normalmente desayunan y cenan en los apartamentos y, a la hora de la comida, es conveniente ir al comedor, porque es una manera de verse y controlar que todo está bien. Pero, no es oro todo lo que reluce, se debe hacer una aportación inicial de 150.000 € (esta cantidad se recupera al abandonar el complejo, siempre descontando las obras de rehabilitación y conservación del apartamento para el próximo cooperativista) y una mensualidad que oscila de 1.500 € (apartamentos para 2 personas) y 1.250 € (apartamento de uso individual).

 

Si al leer esta información le despertó el interés y desea ampliar y conocer en profundidad estas modalidades/tendencias que ya están aquí (se espera que en España crezca un 400%), contemplando nuevas oportunidades de negocio, desde el Far d'Alexandria le proponemos una acción formativa completa práctica de análisis de viabilidad (económica y jurídica) y totalmente actualizada. Más información en el link https://www.faralexandria.com/es/formacion/la-moda-de-co-coworking-coliving-cohousing-built-to-rent

 

Distanciandonos de los conceptos y modalidades anteriores y puestos a descifrar nuevos términos, destaquemos el House Flipping, que simplemente se trata de la evolución de la expresión "lavar la cara", se trata de aquellas compraventas de inversión en viviendas que necesitan una renovación o actualización para poder revenderlas poco tiempo después o alquilar por precio superior y obtener beneficios con esta operación. Eso sí hay que elegir y analizar bien las propiedades a precio bajo y que el presupuesto de rehabilitación sea lo suficientemente ajustado.

 

Para finalizar una reflexión: "No es el más fuerte, ni el más inteligente el que sobrevive, sino el más capaz de adaptarse a los cambios" Charles Darwin (1809-1882)