El primero, elaborado por el catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Girona Joan Manuel Trayter a petición de la asociación Som Habitatge, analiza el régimen de inspección y sanciones. El segundo, firmado por los profesores Sergio Nasarre, Héctor Simón y Gemma Caballé, se centra en la regulación de los arrendamientos de temporada y por habitaciones. Ambos coinciden en señalar posibles vulneraciones de derechos fundamentales e invasión de competencias estatales.

 

En el caso del informe de Trayter, el foco se sitúa en el refuerzo de las potestades de la Administración en materia de inspección. El análisis advierte de que la ley introduce un sistema que califica de “exorbitante”, al atribuir a los inspectores de vivienda la condición de agentes de la autoridad y otorgarles amplias facultades, como la presunción de veracidad de sus actas o la adopción de medidas cautelares. Según el dictamen, este diseño podría entrar en tensión con derechos como la inviolabilidad del domicilio o el derecho de defensa, al no delimitar con suficiente precisión los límites de la actuación inspectora ni las garantías para los afectados.

 

El informe de Trayter también pone el acento en el principio de seguridad jurídica. A su juicio, la amplitud de las funciones atribuidas a los inspectores y la falta de concreción de algunas de sus facultades podrían generar un escenario de incertidumbre para los ciudadanos, al dejar un margen relevante de discrecionalidad en manos de la Administración. En este sentido, el texto advierte del riesgo de actuaciones inspectoras amplias y poco delimitadas, con efectos difíciles de prever para los propietarios.

 

Por su parte, el dictamen firmado por Nasarre, Simón y Caballé se adentra en uno de los aspectos más controvertidos de la ley: la regulación del alquiler de temporada y por habitaciones. Según este análisis, la norma catalana redefine el concepto de vivienda al equiparar estas modalidades al arrendamiento de vivienda habitual, aplicándoles gran parte de su régimen jurídico, incluido el control de rentas. Los autores consideran que esta equiparación entra en contradicción con la legislación estatal, que distingue entre vivienda habitual y usos distintos, como los arrendamientos temporales.

 

En este punto, el informe de Nasarre subraya que la ley podría estar alterando elementos esenciales del contrato de arrendamiento, como su objeto o su causa, materias que corresponden al Estado. Además, advierte de que considerar una habitación como vivienda o asimilar un alquiler temporal a residencia permanente desvirtúa el concepto jurídico de vivienda y podría afectar a principios como la libertad de empresa, el derecho de propiedad o la unidad de mercado.

 

Uno de los elementos más delicados señalados en el informe de Trayter es el posible solapamiento entre el régimen sancionador en materia de vivienda y el ya existente en el ámbito del consumo. Según el dictamen, una misma conducta podría ser sancionada por ambas vías, lo que abriría la puerta a una eventual doble sanción por los mismos hechos y a una vulneración del principio ‘non bis in idem’.

 

A esta cuestión se suma, según el propio informe, la duda sobre el respeto al principio de reserva de ley en materia sancionadora. El análisis apunta a que algunas de las obligaciones cuyo incumplimiento activa sanciones no nacen directamente de una ley aprobada por el Parlamento, sino que tienen su origen en normas previas, lo que podría comprometer una de las garantías básicas del ordenamiento jurídico.

 

En conjunto, ambos informes coinciden en un punto esencial: la Ley 11/2025 podría haber ido más allá de las competencias autonómicas al incidir en aspectos estructurales del contrato de arrendamiento que corresponden al Estado. Este cuestionamiento abre la puerta a posibles recursos ante el Tribunal Constitucional y sitúa la norma en un terreno jurídico especialmente sensible.

 

Más allá del plano estrictamente legal, el trasfondo es también económico. La extensión de obligaciones y controles a modalidades como el alquiler de temporada o por habitaciones, que han ganado peso en los últimos años, podría tener un impacto directo en la oferta disponible. Y, tal y como apuntan los expertos en ambos dictámenes, hacerlo sobre una base jurídica discutida incrementa la incertidumbre en un mercado ya tensionado, especialmente en ciudades como Barcelona.

 

Fuente: Idealista News

Volver al Blog