Dos de las principales cuestiones que se planteaban a los operadores jurídicos privados (Agentes Inmobiliarios, Abogados, Administradores de Fincas, etc.) eran el criterio que debía utilizarse para incluir en los cálculos de la figura de gran tenedor los casos de proindivisos en la titularidad de viviendas y la valoración de la nuda propiedad y los usufructos.

Pues bien, cabe recordar que el pasado 27 de junio de 2025 entraron en vigor los tipos fiscales establecidos en el Decreto Ley 5/2025 (https://www.boe.es/ccaa/dogc/2025/9379/f00001-00028.pdf), que gravaban hasta con el 20% las adquisiciones de inmuebles por grandes tenedores. Esto implica que las dudas interpretativas mencionadas se extienden también a la aplicación de los nuevos tipos.

Es por ello que la Direcció General de Tributs i Joc, el mismo día 27 de junio, emitió la Resolución 3/2025 (https://atc.gencat.cat/es/agencia/noticies/detall-noticia/20250627- mesures-fiscals-2025-itpajd-isd) , aclarando algunas de estas dudas. Si bien esta Resolución se dicta en el ámbito tributario, la coherencia jurídica y el principio de seguridad jurídica implican que las definiciones y reglas de cómputo establecidas por un órgano de la Ad- ministración para la aplicación de una ley sean, salvo disposición o jurisprudencia en contrario, aplicables de manera general a los conceptos definidos en esa misma ley o en normativas relacionadas.

Por tanto, la concreción de conceptos como "propietario", "nuda propiedad", "usufructo" y las "reglas de cómputo" de inmuebles establecen criterios interpretativos que deberán considerarse en todos los ámbitos de aplicación de la figura del gran tenedor. A este respecto, más allá del contenido fiscal de la Resolución, la Direcció de Tributs ha establecido lo siguiente:

 Respecto al derecho de usufructo o derecho de habitación: De forma explícita se indica que no se considera gran tenedor a la persona que ostenta un derecho real de usufructo o de habitación. Por tanto, para los usufructuarios no computan los inmuebles sobre los que tienen este derecho a efectos de ser considerados grandes tenedores.

       Respecto a las situaciones de copropiedad y proindiviso se distingue:

1. A efectos del cálculo por número de viviendas (5 en municipios tensionados o 10 en el resto de España), se computa como una vivienda el bien inmueble del que la persona física o jurídica es propietaria al 100%.
2. En casos de proindivisos, la base de cálculo será la superficie, atendiendo al número de metros de los que se es propietario en proporción a la cuota de propiedad (se podría decir que se aplicaría el principio de división por cuotas germánicas en lugar de romanas). Por lo que:
   1. Si se es propietario de uno o más inmuebles en un porcentaje de participación diferente del 100%, se tendrá la consideración de gran tenedor si la suma de la superficie construida de uso residencial total supera los 1.500 m².
   2. Si además se es propietario del 100% de viviendas en número inferior al que le otorgaría la condición de gran tenedor (5 o 10) y copropietario de otras viviendas, se estará a la suma de las superficies construidas y si esta supera los 1.500 m².

 Exclusión de vivienda habitual: En el caso de persona física, se excluye del cómputo para determinar si es gran tenedora su vivienda habitual.

¿Qué Entidades y usos se tienen en cuenta en el cómputo de gran tenedor?

Si bien a día de hoy es una cuestión totalmente superada al haberse regulado específicamente a la hora de definir la condición de gran tenedor, en los primeros momentos de aplicación de esta figura se presentaron dudas respecto a la naturaleza y usos de la superficie que se debía tener en cuenta a los efectos de entender si se cumplían las condiciones para tener consideración jurídica.

Esta cuestión va muy unida a la creación y evolución de esta figura jurídica.

A este respecto, la primera vez que una norma en España se refiere a los grandes tenedores es la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética en Cataluña (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2015-9725), la cual en su artículo

5.9 establece que son grandes tenedores:

 Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.

 Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado.

Dicha definición también fue ampliada en virtud del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2020-2509) a:

  Las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas.

Posteriormente, esta definición autonómica es concretada por la norma estatal en virtud de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203&tn=1&p=20250228) (Texto consolidado 28/02/2025):

“Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa”.