La creación de vivienda nueva no consigue seguir el ritmo del crecimiento demográfico en Cataluña. 

 

La diferencia entre ambas magnitudes deja un desfase acumulado de aproximadamente 95.000 viviendas en seis años, según los cálculos incluidos en el Informe anual de la economía catalana de 2025, elaborado por el Departamento de Economía y Finanzas de la Generalitat.

 

En otras palabras, la nueva oferta residencial solo habría cubierto alrededor de un tercio de la creación neta de hogares registrada en Cataluña. Los dos tercios restantes no encontraron correspondencia en la producción de vivienda terminada.

 

El Govern puntualiza que esta diferencia debe interpretarse como un indicador de presión sobre la oferta y no como una estimación exacta del déficit residencial. La creación de un hogar no siempre exige la construcción de una nueva vivienda, ya que parte de la demanda puede absorberse mediante inmuebles vacíos, cambios de uso, rehabilitación o rotación dentro del parque existente.

 

Aun con este matiz, los datos muestran la intensidad del desequilibrio entre el aumento de las necesidades residenciales y la capacidad del mercado para incorporar nuevas viviendas.

 

La demanda crece, pero la obra nueva retrocede

 

El desfase se produce en un momento de fuerte actividad en el mercado inmobiliario catalán. Durante 2025 se formalizaron más de 112.500 compraventas, el nivel más elevado desde la crisis financiera, mientras que la constitución de hipotecas creció cerca de un 18%.

 

La oferta nueva, en cambio, continúa mostrando un comportamiento débil. En 2025 se visaron 15.812 viviendas de obra nueva, frente a las 84.842 registradas en 2007. La actividad permanece, por tanto, más de un 80% por debajo de los niveles alcanzados antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

 

Los visados residenciales disminuyeron otro 6,6% durante 2025 en Cataluña. La evolución contrasta con la del conjunto de España, donde aumentaron un 8,8%.

 

La Generalitat señala que los procesos de planificación urbanística, la falta de mano de obra y el encarecimiento de la construcción están limitando la respuesta de la oferta. Los costes de construcción acumulan un incremento del 27,6% desde 2020, un aumento que dificulta la viabilidad de numerosos proyectos y termina trasladándose al precio final de las promociones.

 

Aunque el valor añadido del conjunto de la construcción creció un 5,4% en 2025, este impulso procedió principalmente de la obra civil y de la licitación pública. El segmento residencial siguió mostrando limitaciones para responder al dinamismo de la demanda.

 

La combinación de una demanda robusta y una producción insuficiente continúa presionando los precios, especialmente en las zonas urbanas y turísticas.

 

El índice general del precio de la vivienda aumentó un 11,3% en Cataluña durante 2025 y ya supera los máximos anteriores a la crisis financiera de 2008, tanto en el mercado de obra nueva como en el de segunda mano.

 

En el conjunto de la última década, los precios de compraventa acumulan una subida del 87,7%. El informe atribuye la fortaleza de la demanda al crecimiento demográfico, a la intensa creación de hogares y a la creciente consideración de la vivienda como activo de inversión.

 

La financiación también recuperó protagonismo durante el pasado ejercicio. Cataluña contabilizó 49.271 nuevas hipotecas, un 17,7% más que en 2024, mientras que el importe del nuevo crédito hipotecario avanzó un 21,8%. Esta diferencia refleja, entre otros factores, el encarecimiento de los inmuebles adquiridos.

 

La falta de oferta desplaza hogares hacia el alquiler

 

El cuello de botella de la obra nueva no afecta únicamente al mercado de compraventa. La Generalitat advierte de que los hogares que no pueden reunir el ahorro previo necesario o acceder a una hipoteca terminan desplazándose hacia el alquiler.

 

Este proceso está modificando la estructura residencial de Cataluña. Entre 2013 y 2025, el número de hogares que vive de alquiler a precio de mercado aumentó en unas 250.000 unidades, hasta alcanzar los 734.000 hogares. Durante el mismo periodo, las familias propietarias se redujeron en aproximadamente 90.000, hasta los 2,1 millones.

 

La transformación es especialmente visible entre los jóvenes. El 49,3% de los hogares encabezados por personas de entre 18 y 29 años vive de alquiler de mercado. En la franja de 30 a 44 años, el porcentaje alcanza el 41,2%, pese a que hace una década este grupo accedía mayoritariamente a la propiedad.

 

La creciente demanda de alquiler se encuentra, además, con un mercado habitual que ha perdido dinamismo. Los nuevos contratos residenciales pasaron de 167.842 en 2021 a 108.057 en 2025, mientras aumentaron modalidades alternativas como el alquiler de temporada y por habitaciones.

 

El informe también señala que Cataluña dispone de un parque de alquiler social insuficiente para actuar como alternativa al mercado libre. Las aproximadamente 40.600 viviendas sociales representan solo el 1,3% del parque de residencias principales, uno de los porcentajes más bajos de Europa.

 

El Plan territorial sectorial de vivienda establece el objetivo de elevar esta proporción hasta el 10,3% en los municipios con demanda fuerte durante los próximos 20 años. Para conseguirlo sería necesario incorporar alrededor de 275.000 viviendas sociales, casi siete veces el parque actual.

 

La inversión pública catalana en vivienda equivale al 0,1% del PIB, frente al 0,6% de media europea. Por su parte, el programa para promover 50.000 viviendas asequibles ha movilizado hasta ahora suelo urbanizable con capacidad para unas 22.000 unidades, destinado a promotores privados y entidades del tercer sector mediante derechos de superficie.

 

Construir, rehabilitar y movilizar vivienda vacía

 

La Generalitat reconoce que cerrar el desfase únicamente mediante construcción nueva será complicado. Los costes, la escasez de trabajadores cualificados y la lentitud de los desarrollos urbanísticos obligan a combinar diferentes vías.

 

Además de acelerar la promoción, el informe plantea movilizar viviendas vacías, impulsar la rehabilitación y canalizar inmuebles privados hacia usos asequibles. También apuesta por reforzar los operadores públicos, cooperativos y del tercer sector capaces de gestionar vivienda con una rentabilidad limitada.

 

El diagnóstico del Govern apunta así a un problema fundamentalmente estructural: mientras Cataluña crea hogares a un ritmo muy superior al de la vivienda terminada, la presión continuará trasladándose a los precios de compraventa y alquiler.

 

Sin una ampliación sostenida de la oferta, el desfase acumulado amenaza con consolidar un mercado dividido entre quienes ya tienen una vivienda en propiedad y quienes permanecen atrapados en un alquiler cada vez más tensionado y menos estable.

 

Fuente: Idealista News (artículo firmado por Custodio Pareja 24-7-2026)

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