Recordemos qué, esta cláusula sería aplicable, en aquellas zonas donde exista contención de rentas (de momento sólo en Catalunya)

Debemos tener en cuenta que hablamos de una Sentencia en 1ª Instancia, y que debemos esperar a la resolución al efecto de Tribunales superiores (en 2ª Instancia)

Hagamos memoria y veamos antecedentes, la vivienda y los contratos de arrendamiento para uso de vivienda son un tema de mucha actualidad y, en los últimos años ha habido cantidad de novedades legislativas en la materia. En esta línea, el 29 de septiembre de 2020 en Catalunya se aprobó la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Una de las principales medidas introducidas fue el sistema de contención de rentas, que se instrumentaba mediante la aplicación del Índice de Referencia de Precios del Alquiler, que limitaba la fijación del precio de la renta. De esta manera, la renta dejaría de ser libremente pactada entre arrendador y arrendatario, y venía determinada por los índices establecidos por Ley.

Contra la norma publicada y la introducción de este sistema de contención de rentas de alquiler en Catalunya, se interpusieron diversos recursos de inconstitucionalidad. Con este escenario, muchos propietarios ante la limitación, optaron por incluir en los contratos de arrendamiento la denominada "Cláusula Berlín" o "Cláusula Berlinesa".

Dicha cláusula, consiste en acordar voluntariamente y de mutuo acuerdo entre las partes, un doble precio de renta en el contrato de arrendamiento. Concretamente se acordaba una renta por imperativo legal (el Índice, debido a la normativa de contención de rentas vigente en el momento de la celebración del contrato), pero habida cuenta que la norma que imponía dicha limitación estaba siendo objeto de recurso de inconstitucionalidad, se preveía en la misma cláusula que en el caso que dicha limitación fuera anulada por el Tribunal Constitucional, la renta aplicable sería la pactada libremente por las partes, quedando sin efecto la renta limitada.

Pues bien, en fecha 10 de marzo de 2022, el Tribunal Constitucional dictó la Sentencia 118/2022 (https://hj.tribunalconstitucional.es/es/Resolucion/Show/29081) por la que se declaraba la inconstitucionalidad de algunos preceptos de la norma, ante los cuales se encontraba el relativo a la contención y limitación de rentas en los contratros de alquiler.

En consecuencia, a partir de ese momento dejó de ser de aplicación la contención de rentas de alquiler, y aquellos contratos que se firmaban con posterioridad a la Sentencia 118/2022 no se veían afectados por la contención de rentas, pudiendo las partes pactar un importe de renta de mutuo acuerdo.

En aquellos contratos en los que se había introducido la "cláusula berlinesa", una vez publicada la sentencia y declarada inconstitucional la contención de precios de renta impuesto por la Generalitat de Catalunya, entra en vigor la renta pactada por las partes, con efectos del mes siguiente a la publicación de la Sentencia del TC.

De ahí, el pasado 27 de mayo de 2024, un Juzgado de 1ª Instancia de Barcelona sobre el asunto en el que un arrendatario al momento de aplicar la pactada para el caso de declaración de nulidad de la referida cláusula por considerarla abusiva y reclamando el importe de las rentas que, a su parecer, había abonado de más la Magistrada dictó sentencia que ha desestimado íntegramente las pretensiones del inquilino, confirmando la validez de la cláusula pactada voluntariamente por las partes, así como la procedencia del pago de la renta libremente acordada.  

Hacemos hincapié qué, si bien se trata de una sentencia en 1ª Instancia que aún puede ser objeto de recurso, análisis realizado por la Magistrada en los fundamentos de derecho es muy revelador y novedoso ya que avala la libre voluntad de las partes a la hora de redactar el contrato de arrendamiento,

Queremos destacar qué, es muy importante la actuación del arrendador desde el momento de la oferta y publicidad del alquiler hasta la firma de contrato., que debe actuar en todo momento con total transparencia frente al arrendatario.

Y, para una mejor comprensión y aplicación, os adjuntamos la cláusula a insertar,

"Las partes acuerdan expresamente que en el supuesto de que la Ley de Vivienda 12/2023, que a ambas consta que se halla recurrida ante el Tribunal Constitucional, quede anulada en aquello que haga referencia a la contención de rentas, el precio del alquiler del inmueble quedará fijado en la suma de ……….. euros (todo ello con independencia de cualquier otro gasto o impuesto aplicable). Esa nueva renta entrará en vigor en el mes siguiente a la publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional referenciada

Ambas partes manifiestan a su vez que en la oferta del inmueble constaban expresamente ambas rentas y que inquilino y propietario entienden esta cláusula y son perfectamente conscientes del contenido y alcance de la misma."

Fuente: Elaboración propia y Tax Abogados