¿CUÁNTO CUESTA UN COHOUSING, VIVIENDA COLABORATIVA, EN DERECHO DE USO?

Y cada socio/a aporta una parte proporcional de la inversión total como capital social. 

Por eso, a continuación explicamos partida a partida a qué se destina el dinero de un proyecto de cohousing en España. Los porcentajes son orientativos, ya que cada proyecto tiene sus particularidades, pero la filosofía es la misma: no hay nunca beneficio promotor y lo que entra en la suma es esta serie de partidas que contamos a continuación.

Todos los porcentajes se expresan sobre la inversión total del proyecto, IVA incluido. Los rangos reflejan proyectos distintos, excluido el suelo. Lo dejamos fuera a propósito: es la partida más variable de todas y distorsionaría el resto.

SUELO: la partida más variable (0–40%)

Es el capítulo que más cambia de un proyecto de cohousing a otro, lo que explica gran parte de la diferencia de precio entre unos y otros. Si la cooperativa compra el terreno en el mercado, su coste depende enormemente de la ubicación: mucho más asequible en el mundo rural y llegando al 40% en el centro de grandes ciudades como Madrid o Barcelona.

Pero existe otra vía: las concesiones o derechos de superficie sobre suelo público, en las que un Ayuntamiento u otra administración ceden el uso del terreno de forma gratuita o a cambio de un canon reducido durante décadas (50-75 años), como es el caso del Cohousing sénior Sanchinarro en Madrid. Estos modelos son significativamente más asequibles, puesto que apenas hace falta destinar dinero a la adquisición del suelo. 

Conviene tenerlo en cuenta al leer el resto de porcentajes: cuando el suelo se acerca al 40%, la inversión total crece y el peso relativo de las demás partidas —empezando por la construcción— se reduce en proporción.

CONSTRUCCIÓN: la mayor partida de la inversión (50–65%)

Como es lógico, la mayor parte de la inversión de un edificio de cohousing se destina a construir. Esta partida incluye el presupuesto de ejecución de las viviendas y de las zonas comunes —ese espacio extra que distingue a la vivienda colaborativa: salas polivalentes, cocina común, lavandería, espacios de cuidados, biblioteca, comedor…—, además de una reserva del 5% para imprevistos de obra, las contrataciones externas, la urbanización del entorno, el ajardinamiento y, cuando el proyecto lo contempla, la piscina.

Es también la partida más expuesta a las variaciones del mercado. Los precios de los materiales y la energía han sufrido subidas notables en los últimos años por tensiones geopolíticas como la guerra de Ucrania y, más recientemente, el conflicto en Oriente Medio. En el modelo económico debe estar incorporada la previsión de inflación, ya que son proyectos largos y estos aspectos tienen mucha relevancia.

Por eso los presupuestos de construcción se trabajan con reservas y se actualizan a lo largo del proceso: es la parte de la inversión que más depende del contexto. Aun así, la madera con la que construimos nuestros edificios está menos sujeta a estos vaivenes. A diferencia del hormigón o el acero, requiere mucha menos energía para producirse y, además, procede de un recurso renovable y de proximidad.

GESTIÓN: coordinar la promoción de principio a fin (6–8%)

La gestión de un proyecto de cohousing en derecho de uso es un proceso largo y complejo, y la buena gestión y planificación es la clave del éxito de estos proyectos. La gestión integral de la promoción se encarga de coordinar todo: modelo económico, suelo, licencias, financiación, subvenciones, contratos, obra, control de plazos, etc. para que la cooperativa avance con seguridad y los futuros habitantes no tengan que convertirse en promotores profesionales. 

Es el equivalente al papel que en una promoción convencional asume el promotor, con una diferencia esencial, ya que aquí se trabaja para la cooperativa y con total transparencia, sin beneficio promotor y con los honorarios por servicios profesionales cerrados. 

A esto, se suma la gestión administrativa de la propia cooperativa, que engloba estatutos, asambleas, actas, contabilidad, incorporación de nuevas personas socias, relación con notaría, registro y administraciones. Un papeleo constante que sostiene jurídicamente el proyecto y que debe llevarse al día.

Todo este trabajo de gestión de la cooperativa es un servicio esencial para que todo funcione bien y no haya sorpresas o callejones sin salida. Muchas cooperativas tratan de salvarlo para abaratar y lo hacen de forma autogestionada. Es posible, pero tiene un riesgo muy alto de encarecimiento en otros aspectos y de cometer errores que pongan en riesgo el proyecto. Normalmente los bancos exigen una gestora profesional que avala con sus honorarios y eso también es garantía para el buen funcionamiento del proyecto. 

ARQUITECTURA: diseñar el edificio y también la convivencia (3–5%)

En un cohousing sostenible, el trabajo técnico va mucho más allá de dibujar planos, es un proceso de acompañamiento en la toma de decisiones para que el edificio responda lo mejor posible a las necesidades del grupo. Esta partida cubre el proyecto de arquitectura y la dirección de obra, la coordinación de seguridad y salud, el diseño bajo criterios de sostenibilidad, las telecomunicaciones, el paisajismo, la iluminación y los estudios geotécnico y topográfico.

La inversión en sostenibilidad se recupera durante la vida del edificio. Un diseño de alta eficiencia (Passivhaus) reduce drásticamente el consumo energético y las facturas de cada vivienda, recuperándola inversión inicial en 6/7 años; la elección de materiales sanos afecta directamente a la salud y bienestar de los ocupantes; y las estrategias de baja huella de carbono responden a nuestro compromiso por la mitigación del cambio climático y alineamiento con las normativas que vienen.

En el cohousing en cesión de uso, además, el diseño tiene una capa más: las zonas comunes y los espacios de encuentro se crean de la mano del proyecto social, porque la convivencia se diseña con el mismo rigor que la estructura. La arquitectura tiene el poder de construir comunidades y esas capacidades se deben exprimir al máximo.

Los honorarios del trabajo de arquitectura suelen calcularse como un 5–7% del presupuesto de obra (lo que técnicamente se conoce como Presupuesto de Ejecución de Contrata o PEC), que equivale aproximadamente a un 3–5% de la inversión total.

COMUNIDAD: del individuo al grupo, del grupo a la comunidad (3–5%)

Este capítulo es el que realmente construye un valor diferencial, construir comunidad es la transformación cultural que nos hace más resilientes y que nos une en un propósito común. Quien se acerca a un cohousing suele hacerlo como individuo, con su propio proyecto de vida pero con una ilusión, un anhelo compartido. 

El acompañamiento profesional ayuda a que esas personas formen primero un grupo que se conoce, aprende a decidir conjuntamente y gestiona sus diferencias. Y logra que ese grupo se convierta, con el tiempo, en una comunidad capaz de organizarse y gobernarse a sí misma.

Esta partida cubre la búsqueda e incorporación de las personas que formarán la comunidad y su acompañamiento durante todo el proceso: dinamización, talleres, herramientas de toma de decisiones y resolución de conflictos. Aplicamos una metodología seria y validada en proyectos reales que ya están en marcha.

Se estima que en torno al 90% de los proyectos de vida comunitaria fracasan, y no lo hacen por falta de ilusión ni de recursos, sino porque construir comunidad es un proceso complejo que necesita acompañamiento profesional. Por eso este proceso de facilitación es tan importante como la propia obra: una comunidad cohesionada necesita cimientos tan sólidos como los del edificio que la acoge.

Cuando un proyecto llega con toda la comunidad creada esta partida no se aplica ya que no es necesario. Solo si el grupo no está maduro o constituido como comunidad es necesario un trabajo de formación en la generación de dinámicas de comunidad. 

OTROS GASTOS: trámites, seguros y certificaciones (2–4%)

Aquí se agrupan los costes administrativos y de garantía del proceso: los seguros, el project monitoring (la supervisión independiente que exige el banco), los visados, las tasaciones y una reserva para imprevistos en estos trámites.

Contempla, además, las certificaciones ambientales que cada cooperativa decide incorporar, como el Análisis de Ciclo de Vida del edificio o la certificación CO2Nulo, que miden y acreditan la huella de carbono del proyecto. 

FINANCIACIÓN: los costes del préstamo promotor (2–4%)

La cooperativa contrata un préstamo promotor para financiar la obra, y ese préstamo, además del interés a devolver, tiene sus propios gastos: notaría, registro, comisión de apertura y los costes financieros de la entidad bancaria.

IMPUESTOS (20-24%)

De todos los impuestos, el IVA es la partida de mayor volumen. Incluye dos tipos impositivos: la obra de vivienda tributa al 10% de IVA, mientras que el resto de servicios (honorarios, gestión, etc.) tributa al 21%. La combinación de ambos tipos sitúa el IVA total del proyecto en torno al 12–13%.

En cuanto al pago de IVA, existen dos estrategias diferentes: una más convencional que es pagar el IVA durante el desarrollo de la promoción. Y la segunda, que consiste en desgravárselo y pagarlo más adelante en las cuotas mensuales del derecho de uso. Esta segunda estrategia conlleva tener una mayor disponibilidad de capital durante el desarrollo del proyecto, como hemos dicho, en torno al 12-13%, pero es importante documentarla muy bien de cara a Hacienda. 

Otros impuestos son el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que suele estar en torno al 4% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material) y depende de cada ayuntamiento, el impuesto de actos jurídicos documentados vinculados al préstamo promotor y al hipotecario, la declaración de obra nueva y otras tasas menores.

SUBVENCIONES

Actualmente, existen subvenciones importantes, pero no es fácil conseguirlas, depende de cada comunidad autónoma y su disposición a trasladar el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. 

El plan introduce por primera vez una línea específica para vivienda cooperativa en cesión de uso, vivienda intergeneracional y otras soluciones residenciales basadas en la interrelación entre las personas. 

Estas ayudas están reguladas principalmente en los artículos 60 a 69 del Real Decreto 326/2026. Se contemplan hasta 750 € por m² útil, con un máximo 85.000 € por vivienda, pero puede llegarse hasta los 950 € por m² si la construcción es industrializada avanzada y están en zona tensionada.

Pero, más allá de los números, lo que hemos aprendido de nuestra experiencia es que el verdadero valor está en el acompañamiento integral y profesional de todo el proceso. Poner en marcha un cohousing en derecho de uso es un sueño muy ilusionante, pero también un recorrido complejo.

Convertir a un grupo de personas en una comunidad y un solar en su hogar es un camino largo, y hacerlo bien acompañado es la diferencia entre un proyecto que se queda en sueño y uno que se habita.

Fuente: Blog Distrito Natural